Tot ce trebuie să ştiţi despre contractul de arendă
Contractul de arendă este documentul în baza căruia se face arendarea bunurilor agricole. Conform http://agrointel.ro, cel mai frecvent, contractul de arendă se încheie pentru terenurile agricole, inclusiv păşuni, livezi sau plantaţii viticole, dar poate fi încheiat şi pentru animale, construcţii sau utilaje agricole. Este un act foarte important, pentru că el stipulează exact înţelegerea dintre proprietar şi arendaş. El are, de regulă, o anumită formă, iar un model de astfel de contract puteţi solicita la primărie sau la un birou notarial. Dacă nu aveţi contract-tip, dar şi în cazul în care el există pentru a fi completat, aveţi grijă să conţină, obligatoriu, următoarele elemente stipulate foarte clar şi conform cu realitatea: părţile contractante şi domiciliul sau sediul acestora; obiectul contractului, complet şi precis determinat; obiectul contractului trebuie să cuprindă descrierea amănunţită a tuturor bunurilor agricole arendate, inventarul acestora şi planul de situaţie al terenurilor; obligaţiile fiecăreia dintre părţi, expres şi complet menţionate; durata arendării; arenda, modalităţile şi termenele de plată a acesteia; răspunderile fiecărei părţi; orice suprafaţă de teren sau orice alt bun agricol ce se va reţine de către proprietar, uzufructuar sau deţinător legal se vor specifica separat în contract; alte clauze convenite de părţi şi permise de lege.
Contractul de arendare trebuie încheiat în formă scrisă, sub sancţiunea nulităţii absolute. "Sub sancţiunea unei amenzi civile stabilite de instanţa de judecată pentru fiecare zi de întârziere, arendaşul trebuie să depună un exemplar al contractului la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local. Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate", se arată în noul Cod civil. De precizat că în Legea arendării, abrogată la intrarea în vigoare a actului amintit, era prevăzut un termen de 15 zile pentru a înregistra contractul.
Taxele de redactare şi înregistrare a contractului de arendă sunt în sarcina arendaşului. În contract este recomandabil să fie trecută perioada pentru care se încheie contractul de arendă (în acest caz, contractul fiind încheiat pe o perioadă determinată). Cu toate acestea, se poate întâmpla şi ca în contract perioada să nu fie una determinată (în acest caz, contractul fiind încheiat pe o perioadă nedeterminată). În acest ultim caz, dacă durata nu este determinată, arendarea se consideră a fi făcută pentru toată perioada necesară recoltării fructelor pe care bunul agricol urmează să le producă în anul agricol în care se încheie contractul. În contract este recomandabil să fie inserată obligaţia arendaşului de a asigura bunurile agricole pentru riscul pierderii recoltei ori al pieirii animalelor din cauza unor calamităţi naturale. Chiar în lipsă de stipulaţie expresă în contract subzistă această obligaţie a arendaşului, conform legii.
Cine ia banii din subvenţiile APIA
Banii din subvenţiile APIA sunt încasaţi de arendaş, cel care ia terenul în arendă şi, implicit, lucrează pământul. Pe 8 martie, în Comisia de Agricultură din Camera Deputaţilor, a fost eliminat din legislaţie termenul de 1 decembrie ca dată limită de valabilitate a contractelor. Contractele de închiriere/arendă trebuie să aibă valabilitate la data depunerii cererii de plată. După votul din Comisia pentru agricultură, modificarea legislativă trebuie supusă votului din plen şi apoi legea aşteaptă promulgarea preşedintelui Klaus Iohannis şi publicarea în Monitorul Oficial pentru a intra în vigoare. La APIA, fermierii care lucrează pământ în arendă au aceleaşi drepturi la subvenţii ca şi proprietarii de terenuri.
Cum se face înregistrarea contractului de arendare
Arendaşul (cel ce ia în arendă - n.r.) trebuie să depună un exemplar al contractului de arendă la consiliul local în a cărui rază teritorială se află bunurile agricole arendate, pentru a fi înregistrat într-un registru special ţinut de secretarul consiliului local. Când bunurile arendate sunt situate în raza teritorială a mai multor consilii locale, câte un exemplar al contractului se depune la fiecare consiliu local în a cărui rază teritorială sunt situate bunurile arendate.
Arendatorul (cel care dă în arendă, n.r.) are obligaţia înregistrării contractului încheiat între părţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de 30 zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent, respectiv la organul fiscal în a cărui rază teritorială îşi are domiciliul. "Contribuabilii care obţin venituri din arendarea bunurilor agricole din patrimoniul personal au obligaţia înregistrării contractului încheiat între părţi, precum şi a modificărilor survenite ulterior, în termen de 30 zile de la încheierea/producerea modificării acestuia, la organul fiscal competent", se arată în Codul fiscal, art. 120, alin. 2.
Contractul de arendă poate fi încheiat şi la notar, dar nu este obligatoriu. Dacă contractele de arendare sunt încheiate în formă autentică, precum şi dacă sunt înregistrate la consiliul local, acestea constituie, în condiţiile legii, titluri executorii pentru plata arendei la termenele şi în modalităţile stabilite în contract. Potrivit art. 1848, alin. 1 din noul Cod civil, contractul de arendare se reînnoieşte de drept (fără a fi necesare alte formalităţi), pentru aceeaşi durată, dacă niciuna dintre părţi nu a comunicat co-contractantului în scris refuzul său cu cel puţin şase luni înainte de expirarea termenului, iar în cazul terenurilor cu destinaţie agricolă, cu cel puţin un an. Dacă durata contractului de arendare este de un an sau mai scurtă, termenele de refuz al reînnoirii prevăzute la art. 1848, alin. 1, se reduc la jumătate. În cazul în care arendatorul doreşte să vândă bunurile agricole arendate, trebuie respectat dreptul respectiv, arendaşul având drept de preempţiune, care se exercită în conformitate cu art. 1849 din coul Cod civil, cu trimitere la regulile generale de la art. 1730-1739. Odată cu intrarea în vigoare a Legii nr. 17/2014, potrivit art. 4, alin. 1 din legea respectivă, înstrăinarea prin vânzare a terenurilor agricole situate în extravilan se face cu respectarea condiţiilor de fond şi de formă prevăzute de Legea nr. 287/2009 privind Codul civil, republicată, cu modificările ulterioare, şi a dreptului de preempţiune al coproprietarilor, arendaşilor, proprietarilor vecini, precum şi al statului român, prin Agenţia Domeniilor Statului, în această ordine, la preţ şi în condiţii egale.
Drepturi şi obligaţii
Iată ce drepturi, dar şi obligaţii are arendatorul: să predea terenul agricol arendaşului la termen şi în condiţiile stabilite de prezentul contract; să îl garanteze pe arendaş de evicţiune totală sau parţială, precum şi de viciile ascunse ale lucrului pe care îl arendează; să nu ia niciun fel de măsuri în legătură cu exploatarea terenului arendat, de natură să-l tulbure pe arendaş; să controleze oricând modul în care arendaşul exploatează terenul arendat. Pe timpul controlului, arendatorul va fi însoţit de arendaş sau de un împuternicit al acestuia; în caz de tulburări ale terţilor în exploatarea normală a terenului, să acţioneze împreună cu arendaşul, potrivit legii, pentru încetarea actelor de tulburare; să plătească taxele şi impozitele datorate pentru terenurile arendate; să îl încunoştinţeze în scris pe arendaş de intenţia sa de a reînnoi sau nu contractul cu cel puţin un an înainte de a expira prezentul contract; să primească, la încetarea contractului, terenul care a făcut obiectul acestuia.
Drepturile şi obligaţiile arendaşului sunt următoarele: să primească terenul arendat la termen şi în condiţiile stabilite de prezentul contract; să folosească terenul pe care l-a arendat în scopul exploatării agricole, în condiţiile stabilite prin contract; să menţină potenţialul de producţie şi să nu degradeze terenul arendat; să nu schimbe categoria de folosinţă a terenului arendat fără acordul scris al arendatorului; să plătească arenda la termen; să ceară acordul arendatorului pentru efectuarea eventualelor investiţii pe teren; să suporte taxele de încheiere, înregistrare şi publicitate a contractului de arendare; în vederea recuperării daunelor produse de calamităţi naturale, să încheie contracte de asigurare a culturilor pe care le înfiinţează pe terenul arendat; să comunice arendatorului şi să solicite acestuia să intervină în cazurile în care este tulburat de terţi în exploatarea terenului arendat; să încunoştinţeze în scris pe arendator de intenţia sa de a reînnoi sau nu contractul cu cel puţin un an înainte de a expira prezentul contract; la încetarea contractului, are obligaţia de a restitui terenul arendat în starea în care l-a primit de la arendator; să plătească impozitele datorate pe veniturile realizate din exploatarea terenului arendat; are dreptul de preempţiune în cazul înstrăinării prin vânzare de către arendator.
Ţi-a plăcut articolul? Atunci distribuie-l şi către prietenii şi partenerii tăi! Îţi mulţumim!
